À partir de cet âge, emprunter pour un achat immobilier devient un véritable parcours du combattant

L’achat d’un bien immobilier représente souvent le projet d’une vie.

Pourtant, obtenir un prêt peut s’avérer un véritable parcours du combattant, surtout à mesure que l’on avance en âge.

Bien que la loi n’impose aucune limite d’âge pour contracter un emprunt, la réalité du marché bancaire est tout autre.

Les établissements financiers appliquent leurs propres critères, rendant l’accès au crédit de plus en plus ardu pour les seniors.

Face à l’allongement de l’espérance de vie et au vieillissement de la population, de nombreux Français nourrissent des ambitions immobilières bien au-delà de la retraite. Mais entre la baisse des revenus, les risques de santé accrus et les réticences des assureurs, le rêve peut vite se transformer en casse-tête financier. Décryptons ensemble les enjeux et les obstacles qui se dressent sur le chemin des emprunteurs, quel que soit leur âge.

L’âge : un facteur déterminant pour l’emprunt immobilier

Contrairement aux idées reçues, il n’existe pas de limite d’âge légale pour souscrire un crédit immobilier en France. Théoriquement, dès la majorité atteinte, rien n’empêche un individu de contracter un prêt. Cependant, la pratique révèle une toute autre réalité.

Les statistiques parlent d’elles-mêmes : près de 87% des emprunts immobiliers sont accordés à des acquéreurs de moins de 50 ans. Ce chiffre souligne la préférence marquée des banques pour les emprunteurs plus jeunes, considérés comme moins risqués.

Le couperet des 50 ans

À partir de la cinquantaine, les établissements bancaires commencent à scruter plus attentivement les dossiers de prêt. Leur principal souci ? S’assurer que le crédit sera intégralement remboursé avant le départ à la retraite de l’emprunteur. Cette prudence s’explique par la baisse significative des revenus qui accompagne généralement la fin de la vie active.

Les banques cherchent ainsi à limiter leur exposition au risque en réduisant la durée des prêts accordés aux quinquagénaires. Cette restriction a un impact direct sur la capacité d’emprunt, puisque des mensualités plus élevées sur une période plus courte peuvent rapidement devenir insoutenables pour le budget des ménages.

Le défi de l’emprunt pour les retraités

Une fois la retraite atteinte, obtenir un crédit immobilier relève souvent du parcours du combattant. Les revenus fixes mais généralement plus faibles des retraités inquiètent les banques, qui hésitent à s’engager sur le long terme. De plus, les risques de santé augmentant avec l’âge, les établissements financiers exigent fréquemment des garanties supplémentaires.

Ce durcissement des conditions d’accès au crédit pour les seniors s’observe particulièrement à partir de 70-75 ans. À cet âge, il devient extrêmement difficile, voire impossible dans certains cas, d’obtenir un prêt immobilier classique.

L’assurance emprunteur : le nerf de la guerre

L’un des principaux obstacles à l’obtention d’un crédit immobilier pour les seniors réside dans l’assurance emprunteur. Cette assurance, quasi-obligatoire pour décrocher un prêt, vise à protéger à la fois l’emprunteur et la banque en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

Le coût croissant de l’assurance avec l’âge

Le prix de l’assurance emprunteur augmente de façon significative avec l’âge. À titre d’exemple :

• Pour les jeunes emprunteurs, le taux d’assurance oscille entre 0,15% et 0,30% du capital emprunté
• Après 60 ans, ce taux grimpe à 0,50%-0,60%
• Au-delà de 70 ans, il peut dépasser 1,50%

Cette hausse vertigineuse du coût de l’assurance pèse lourdement sur le budget des emprunteurs seniors, réduisant d’autant leur capacité d’emprunt globale.

La difficulté de trouver une couverture complète

Avec l’avancée en âge, il devient de plus en plus ardu de trouver une assurance de prêt offrant une couverture complète. Les compagnies d’assurance, soucieuses de limiter leurs risques, ont tendance à exclure certaines pathologies existantes au moment de la signature du contrat. Cette pratique peut laisser les emprunteurs seniors dans une situation délicate, avec une protection insuffisante en cas de problème de santé.

Les stratégies pour emprunter malgré l’âge

Face à ces difficultés, les seniors ne sont pas pour autant condamnés à renoncer à leurs projets immobiliers. Plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour augmenter leurs chances d’obtenir un prêt :

Miser sur l’apport personnel

Un atout majeur des seniors réside dans leur capacité à mobiliser un apport personnel conséquent. Ayant eu le temps d’épargner tout au long de leur vie active, ils disposent souvent d’économies substantielles. Un apport important rassure les banques et peut compenser en partie les réticences liées à l’âge.

Le nantissement comme garantie

Les emprunteurs seniors peuvent proposer le nantissement d’un bien immobilier déjà acquis comme garantie supplémentaire. Cette solution permet de rassurer la banque en lui offrant une sécurité tangible en cas de défaut de paiement.

Opter pour des contrats spécifiques

Certaines banques proposent des contrats dits « seniors », permettant d’emprunter jusqu’à 85-90 ans. Bien que plus onéreux, ces produits peuvent constituer une solution pour les emprunteurs les plus âgés.

L’importance du taux d’intérêt

Le taux d’intérêt joue un rôle crucial dans la faisabilité d’un projet immobilier, quel que soit l’âge de l’emprunteur. Au 7 janvier 2025, les taux moyens observés sur le marché sont les suivants :

Il convient de souligner que ces taux peuvent varier en fonction du profil de l’emprunteur et de la politique de chaque établissement bancaire.

Les alternatives pour les seniors

Face aux difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier classique, les seniors peuvent envisager d’autres options pour concrétiser leurs projets immobiliers :

Le prêt viager hypothécaire

Cette solution permet aux propriétaires âgés d’emprunter une somme d’argent en hypothéquant leur bien immobilier. Le remboursement n’intervient qu’au décès de l’emprunteur ou en cas de vente du bien.

La vente en viager

Bien que ne constituant pas à proprement parler un emprunt, la vente en viager peut permettre à un senior de monétiser son bien immobilier tout en conservant le droit d’y habiter.

Le crédit relais

Pour les seniors disposant déjà d’un patrimoine immobilier, le crédit relais peut s’avérer une solution intéressante. Il permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Un cas particulier illustre cette possibilité : un homme de 77 ans a réussi à obtenir un prêt relais grâce à un patrimoine immobilier et financier conséquent.

L’évolution des pratiques bancaires

Face au vieillissement de la population et à l’allongement de l’espérance de vie, les banques commencent à faire évoluer leurs pratiques. L’espérance de vie en France atteignant 85,7 ans pour les femmes et 80 ans pour les hommes au 1er janvier 2024, certains établissements revoient progressivement leurs critères d’octroi de crédit pour les seniors.

Néanmoins, cette évolution reste lente et inégale selon les banques. Les emprunteurs âgés doivent souvent multiplier les démarches et solliciter plusieurs établissements avant de trouver une offre adaptée à leur situation.

Le rôle crucial des courtiers

Dans ce contexte complexe, le recours à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer particulièrement judicieux pour les emprunteurs seniors. Ces professionnels, grâce à leur connaissance approfondie du marché et leurs relations privilégiées avec les banques, sont souvent en mesure de dénicher des offres adaptées aux situations les plus délicates.

Les courtiers peuvent aider à optimiser le dossier de demande de prêt, en mettant en avant les atouts spécifiques des emprunteurs seniors (patrimoine, stabilité financière, etc.) et en identifiant les meilleures options en termes d’assurance emprunteur.

Vers une évolution du marché du crédit ?

L’allongement de l’espérance de vie et le dynamisme des seniors sur le marché immobilier poussent progressivement les acteurs du secteur à repenser leurs approches. Si les obstacles restent nombreux pour les emprunteurs âgés, on peut espérer que les années à venir verront émerger des solutions de financement plus adaptées à cette catégorie de la population.

En attendant, la clé pour les seniors souhaitant concrétiser un projet immobilier réside dans une préparation minutieuse de leur dossier, une anticipation des obstacles potentiels et, si nécessaire, le recours à des professionnels spécialisés pour les accompagner dans leurs démarches. L’accès au crédit immobilier à tout âge reste un défi, mais pas une impossibilité absolue pour ceux qui savent s’y préparer.